2026 老屋翻新全攻略｜原築設計收費＋監管費＋老屋結構評估 4 步驟 SOP（附基隆 550萬案例）

「為什麼老屋翻新報價可以差到 200 萬？」

一、老屋翻新為什麼比新成屋貴 2-3 倍？45-55% 基礎工程花在哪

結論：老屋翻新總預算中，基礎工程平均佔比 45-55%——這是新成屋的 4 倍以上。錢都花在「看不見」的地方：管線、防水、結構補強。報價單上基礎工程佔比低於 40% 就是危險訊號。老屋與新成屋最大的差別，是「看不見的問題」。新成屋的水電、防水、結構是建商做好的，設計師只需處理風格與機能；老屋翻新若沒在會勘階段就把這三大基礎完整檢查，後續一定會追加 50-100 萬以上。如果你是新成屋屋主，這篇「新成屋裝潢全攻略」更適合你。

│基礎工程 1｜全室水電重拉（佔總預算約 8-12%）

老屋電線線徑普遍只有 1.6mm，但 2026 規範要求新拉電路必須 2.0mm 起跳，否則無法承載現代家電的用電負載。一間 35 坪老宅全室水電重拉約 30-45 萬。若報價單上沒有列「全室水電重拉」，就是危險訊號——可能只是局部換新，未來跳電、漏電風險高。

│基礎工程 2｜防水重建（佔總預算約 8-15%）

老屋防水層通常已老化、龜裂、滲漏。原築堅持：屋頂、外牆、所有衛浴、所有陽台全部重做防水，不能局部修補。35 坪老宅防水重建約 30-55 萬，含 48 小時試水驗證。少做一處，就多一處潛在漏水點。

│基礎工程 3｜結構補強與壁癌處理（佔總預算約 6-15%）

30 年以上老屋常見：樑柱裂縫、地坪傾斜、磁磚空鼓、鋼筋外露、壁癌反覆。原築會在會勘階段就用儀器測量、拍照記錄，並請結構技師評估是否需補強。35 坪老宅平均結構補強＋壁癌處理約 25-50 萬，這是「未來 10 年不用再翻修」的保命錢。

│基礎工程 4｜拆除與保護工程（佔總預算約 5-8%）

老屋必須「打除見底」，徹底清除舊粉刷層與不堪用的木作，否則新做的工程都會空鼓、剝落。35 坪老宅拆除約 8-15 萬。保護工程則保護電梯、梯間、公共空間，一旦損壞要賠社區，事前防護成本遠低於事後賠償。

二、原築設計老屋 2026 三層收費標準（含案例試算）

結論：原築老屋採三層拆解定價——丈量費（雙北基隆免費）、設計費（6,000 元／坪）、工程監管費（總工程款 8%）。基隆 35 坪老宅試算設計＋監管 = 58.6 萬，佔總預算 10.8%。

老屋收費比新成屋高，是因為工時、工種協調複雜度、評估專業深度都是新成屋的 1.5-2 倍。但只要把每一筆攤開講清楚，屋主就能判斷錢花得值不值得。

│收費 1｜丈量費：雙北基隆免費，外縣市可折抵

老屋會勘的丈量費收費邏輯與新成屋一致：雙北基隆免費、桃園 1,000 元、新竹再 +300、中部再 +600，全部可在簽約後折抵設計費或工程費，耗時約 90-120 分鐘，是新成屋丈量的 1.5 倍。

│收費 2｜設計費：老屋／毛胚屋每坪 6,000 元

老屋設計費比新成屋高 50%（6,000 vs 4,000 元／坪），原因是老屋必須額外處理結構診斷、管線重整、防水重建這三項，設計工時是新成屋的 1.5 倍以上。設計費以實際規劃坪數計算，不是用權狀坪數灌水。

│收費 3｜工程監管費：工程總價 8%

老屋採總工程款 8%（比新成屋 5% 高 60%），因為老屋翻新平均要協調 8-12 種工班（拆除、結構補強、防水、水電、泥作、木作、油漆、磁磚、廚衛、空調、清潔、軟裝），是新成屋的 1.5-2 倍。監管費的價值在於：少了監管，工班就會偷工。

│基隆五堵實際試算｜35 坪、總預算 550 萬

丈量費 0 元（基隆免費）；設計費 35 坪 × 6,000 = 21 萬；工程款抓 470 萬，監管費 = 470 × 8% = 37.6 萬。設計＋監管合計 58.6 萬，佔總預算 10.8%。最終實際完工約 550 萬（含全室管線重拉、屋頂防水、結構補強、日式無印風完整裝修），屋主原話：「翻新比想像中更值得，老屋住起來更舒服。」

三、老屋結構評估 SOP 4 步驟｜會勘那天，設計師到底在做什麼？

結論：老屋翻新的成敗，70% 取決於「會勘那一天」的評估。這是原築與一般設計公司最大的差異。一般設計師會勘只是看格局、量尺寸；原築把老屋會勘當成「裝潢前的健康檢查」，少測一項，就多一次事後追加。

有完整 15 步驟設計流程的新成屋案，平均追加機率比沒有設計圖的統包案低 80%。原築把流程拆成 4 階段，每階段都對應一份可交付的文件。

新成屋裝潢平均總工期 4-5 個月，15 步驟對應的是 4 個自然階段，每個階段結束你都會收到一份具體成果，不會被牽著鼻子走。

│步驟 1｜會勘

原築堅持老屋會勘：一次老屋會勘耗時約 90-120 分鐘，比新成屋多花 30 分鐘以上。

│步驟 2｜評估基礎項目（隱藏成本的源頭）

把屋況分成四大基礎項目分別評估：① 結構（樑柱裂縫、地坪傾斜、磁磚空鼓）② 管線（電線老化、水管鏽蝕、瓦斯漏氣）③ 防水（屋頂、外牆、浴室、陽台）④ 通風採光（窗戶氣密度、室內換氣、自然光線）。每一項都會拍照存證、列入評估報告。

│步驟 3｜討論需求（5 項必檢清單）

依評估結果與屋主確認以下 5 項：① 電線線徑大小（老屋常見 1.6mm，2026 規範要 2.0mm 起跳）② 用電可負載量（單迴路安培、總電盤容量、是否需要升級）③ 水路管線測試（48 小時加壓試水、排水流速、迴路布局）④ 漏水抓漏（必要時用紅外線熱顯像儀定位漏水點）⑤ 壁癌處理（先除濕、找源頭、再上抗鹼漆與防潮膜）。少測一項，就多一次追加。

│步驟 4｜編列預算（基礎工程與裝修工程分開列）

原築會出具完整預算表，分「基礎工程」與「裝修工程」兩大塊。基礎工程平均佔總預算 45-55%，這是新成屋的 4 倍以上。如果報價單上基礎工程佔比低於 40%，就是「看不見的省略」。

│基隆五堵實例｜會勘那天就鎖定 83 萬基礎工程

基隆五堵 35 年老宅初次會勘，原築團隊進門 30 分鐘內就標出三處漏水點、一處牆角鋼筋外露，並用儀器測出窗框氣密度不足。會勘報告明列：屋頂防水 22 萬、全室水電重拉 35 萬、結構補強 18 萬、壁癌處理 8 萬。這 83 萬基礎工程是會勘那天就鎖定的，沒有任何後續追加。 屋主原話：「我之前找的三家設計公司，會勘都沒做這麼細。」

四、老屋翻新含設計的 15 步驟流程（諮詢期→設計期→施工期→驗收期）

結論：老屋翻新含設計的完整工期約 6-8 個月，比新成屋多 6-8 週，多出的時間全部花在「拆除見底、結構補強、防水重建」這三項新成屋不需要的工序。原築把老屋流程拆成 4 階段，每階段都有可交付文件，零追加的關鍵在於「會勘那天就鎖死預算」。

五、FAQ｜屋主對老屋翻新的 5 大提問

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